Росреестр готовит масштабные изменения в правилах оценки коммерческой недвижимости. Теперь все результаты независимой оценки планируют заносить в единую государственную базу. Эти данные будут напрямую влиять на расчет кадастровой стоимости. А от нее, как известно, считают налог на имущество.
Собственников ждет неприятный сюрприз. Оспорить кадастровую стоимость станет намного сложнее. Налоговая нагрузка неизбежно вырастет. И это еще не все — могут возникнуть серьезные проблемы у залоговых кредиторов.
Новый законопроект вносит поправки в ФЗ №135 «Об оценочной деятельности». Суть — меняется периодичность кадастровой оценки. С 2028 года земельные участки во всех регионах будут переоценивать раз в два года. Для зданий и сооружений такая же частота вводится с 2029 года. Сейчас дважды в год кадастровую стоимость пересматривают только в Москве и Петербурге. В остальных регионах — раз в четыре года.
Но главное — не в сроках. Ключевая формулировка звучит так: все экспертные заключения и результаты экспертиз от саморегулируемых организаций оценщиков теперь обязаны попадать в федеральную географическую информационную систему. Это та самая система, которая обеспечивает работу национальной платформы пространственных данных. А итоговая рыночная стоимость из отчета может быть использована для государственной кадастровой оценки.
«Раньше была точечная система раскрытия информации. Теперь мы идем к формированию полноценной государственной базы рыночных стоимостей», — объясняет управляющий партнер Consul Group Сергей Пивоварчик.
Раньше публиковать данные нужно было только по обязательной оценке. И отвечал за это заказчик. Система носила скорее информационный характер и не использовалась в расчетах кадастровой стоимости. Данные для кадастровой оценки собирали региональные бюджетные учреждения. Они считали по единой методике, массовым методом. И вот тут была проблема: из-за особенностей этой методологии кадастровая стоимость часто оказывалась выше рыночной. Собственники шли в суд и оспаривали ее. Так они снижали налогооблагаемую базу и, соответственно, налог.
Пивоварчик подчеркивает: «Законопроект Росреестра меняет рынок кардинально. Отчеты об оценке становятся частью государственной системы. И их теперь могут использовать для налогообложения».
Отчеты по коммерческой недвижимости делают постоянно. Они нужны для кредитования, судебных споров, корпоративных процедур. Сейчас закон не требует от владельцев недвижимости регулярно делать оценку. Как правило, отчеты готовят под конкретную задачу: сделки с госимуществом, внесение объекта в уставный капитал, банковские сделки, раздел имущества или ситуации с опекой. В общем, везде, где нужно установить объективную рыночную стоимость с привлечением независимых специалистов. Вне гражданского оборота проводить оценку было делом сугубо добровольным.
Оценка обязательна, например, при залоге для кредита или при расчете стоимости чистых активов закрытых паевых инвестфондов, добавляет директор по инвестиционным услугам МЭФ LEGAL Андрей Клименко.
«Для пайщиков это критично, — говорит управляющий директор Manufactory Андрей Кулагин. — Изменение оценки объекта может напрямую влиять на стоимость пая».
Поскольку отчет всегда делается под конкретный запрос, один и тот же объект можно оценить по-разному. Выше или ниже реальной рыночной цены. «Если цель — снизить кадастровую стоимость, то выгодно оценить объект как можно ниже. Если цель — продажа, то чем выше оценка, тем убедительнее позиция продавца», — поясняет эксперт по коммерческой недвижимости Марина Толстошеева.
Разница в оценках возникает из-за разных подходов. Оценщики используют различные методы. В итоге за один отчетный период для одного и того же объекта может быть несколько отчетов на одну дату, но с разной цифрой. Единой базы нет. И Росреестр хочет это исправить, отмечает управляющий партнер Pareto Legal Павел Желновод.
Что это значит для участников рынка? По словам Желновода, интеграция всех отчетов во ФГИС ЕЦП НСПД даст государству доступ к гораздо большему массиву актуальных рыночных данных. «На практике это может привести к росту кадастровой стоимости для налогообложения при очередной государственной кадастровой оценке», — предупреждает он. Для владельцев коммерческой недвижимости это означает постепенное увеличение налоговой нагрузки. Особенно для тех, у кого кадастровая стоимость была ниже рынка, добавляет Андрей Клименко.
Кадастровая стоимость используется для расчета налогов с 2014 года. Но нововведения Росреестра расширяют налоговую базу и делают ее более чувствительной к бумажной стоимости объекта. Павел Желновод уверен: оспаривать кадастровую стоимость станет гораздо сложнее. «Раньше через суд можно было снизить государственную оценку на 50–70%. Сейчас — только на 20–30%. Когда у государства будет обширная база сопоставимых рыночных данных, аргументы о несоответствии кадастровой оценки рыночной станут слабыми. Кроме того, можно ожидать более формального и строгого подхода к экспертизе отчетов». По его мнению, рост судебных расходов сделает оспаривание для целей налогообложения просто бессмысленным.
Еще один момент: банки увидят разные оценки одного и того же объекта. Это вызовет вопросы и может привести к пересмотру условий финансирования. «Банки начнут анализировать расхождения, ужесточать требования к оценке. Гибкость в отношении заемщиков может снизиться вплоть до пересмотра условий кредитования», — не исключает Сергей Пивоварчик.
Марина Толстошеева обращает внимание на другую проблему: не всегда объект можно оценить всеми тремя способами — сравнительным, доходным и затратным. Сравнивать, например, оценку по затратному методу с оценкой по сравнительному методу некорректно. «Это оставляет пространство для субъективности и даже манипуляций. Внесение данных в единую базу со временем сделает процесс более прозрачным и унифицированным. Но полностью проблему несоответствия стоимости одного актива в разных отчетах это не решит», — резюмирует эксперт.
